Menghitung kemampuan bayar kredit usaha: DSCR, ruang cicilan, dan plafon maksimal yang aman

Kemampuan bayar dihitung dengan membandingkan laba yang tersedia untuk membayar utang dengan seluruh cicilan, baik yang lama maupun yang baru. Rasio ini disebut DSCR (Debt Service Coverage Ratio). DSCR 1,0 berarti seluruh laba habis untuk cicilan; banyak analis menginginkan angka yang lebih tinggi agar ada bantalan, misalnya 1,25 atau lebih. Dalam contoh ilustratif di bawah, usaha dengan laba Rp12 juta per bulan bisa menanggung kredit baru sekitar Rp232 juta bila berbentuk badan usaha, tetapi hanya sekitar Rp85 juta bila pemiliknya juga harus mengambil Rp6 juta per bulan untuk biaya hidup.

Panduan ini bagian dari simulasi pinjaman usaha lengkap.

Rumus yang dipakai

DSCR = laba yang tersedia untuk membayar utang ÷ total angsuran pokok dan bunga pada periode yang sama

• Laba yang tersedia: penjualan − harga pokok penjualan − biaya operasional (sewa, gaji, listrik, transportasi), sebelum cicilan. Penyusutan bukan uang keluar, jadi untuk hitungan arus kas boleh ditambahkan kembali.
• Untuk usaha perorangan, kurangi juga uang yang diambil pemilik untuk kebutuhan rumah tangga, karena itu benar-benar keluar dari kas.
• Total angsuran: semua cicilan usaha dan pribadi yang dibayar dari kas yang sama, termasuk kendaraan, kartu kredit, paylater, dan KPR bila dibayar dari usaha.

Bank juga melihat rasio lain, misalnya perbandingan cicilan terhadap penghasilan untuk debitur perorangan atau batas internal untuk kredit mikro. Angka batasnya ditetapkan masing-masing bank dan tidak dipublikasikan seragam, jadi gunakan DSCR sebagai alat ukur Anda sendiri.

Contoh: toko bahan kue

Contoh fiktif dengan angka bulanan rata-rata 12 bulan terakhir:

Jika usaha berbentuk badan usaha dan gaji pemilik sudah termasuk biaya

1. Target DSCR 1,25 → total cicilan maksimal = Rp12.000.000 ÷ 1,25 = Rp9.600.000
2. Dikurangi cicilan lama Rp2.000.000 → ruang cicilan baru = Rp7.600.000
3. Ubah ke plafon: pada bunga 11% selama 36 bulan, plafon maksimal ≈ Rp232,1 juta; pada 24 bulan ≈ Rp163,1 juta

Jika usaha perorangan dan pemilik mengambil Rp6 juta untuk biaya hidup

1. Laba tersedia = Rp12.000.000 − Rp6.000.000 = Rp6.000.000
2. Target DSCR 1,25 → total cicilan maksimal = Rp6.000.000 ÷ 1,25 = Rp4.800.000
3. Dikurangi cicilan lama → ruang cicilan baru = Rp2.800.000
4. Plafon maksimal pada 11%, 36 bulan ≈ Rp85,5 juta; dengan KUR 6%, 36 bulan ≈ Rp92,0 juta

Selisihnya besar. Itulah sebabnya bank menanyakan biaya hidup dan tanggungan keluarga, dan itulah sebabnya pemilik usaha perlu jujur pada dirinya sendiri soal berapa uang yang diambil dari kas setiap bulan.

Pengaruh target DSCR terhadap plafon

Untuk usaha perorangan di atas (laba tersedia Rp6 juta, cicilan lama Rp2 juta), tenor 36 bulan:

Rumus plafon dari cicilan: Plafon = cicilan × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, dengan r = bunga per tahun ÷ 12 dan n = jumlah bulan. Di spreadsheet: =PV(11%/12; 36; -2800000).

DSCR 1,0 hanya aman bila laba benar-benar stabil. Usaha musiman, usaha dengan pelanggan sedikit, atau usaha yang baru berjalan sebaiknya memakai target lebih tinggi.

Laba mana yang dipakai: rata-rata, terendah, atau proyeksi?

• Rata-rata 12 bulan adalah titik awal yang wajar dan biasanya yang dilihat analis dari mutasi rekening.
• Bulan terendah dalam setahun menunjukkan apakah Anda butuh dana cadangan. Jika laba bulan terendah lebih kecil dari total cicilan, siapkan cadangan untuk menutup selisihnya.
• Proyeksi setelah kredit boleh dipakai untuk kredit investasi, tetapi buat dengan asumsi hati-hati dan beri jeda waktu sampai aset baru menghasilkan.

Contoh usaha musiman

Penjual perlengkapan sekolah dengan laba tersedia rata-rata Rp9 juta, tetapi:

Rata-ratanya: (3 × Rp20.000.000 + 9 × Rp5.333.333) ÷ 12 = Rp9.000.000. Jika cicilan Rp6.000.000, DSCR rata-rata 1,5 terlihat aman, tetapi di sembilan bulan sepi kas kurang sekitar Rp666.667 per bulan, total sekitar Rp6 juta. Solusinya: sisihkan sebagian laba musim ramai, minta jadwal angsuran yang disesuaikan musim bila penyalur memungkinkan, atau gunakan rekening koran untuk modal kerja musiman. Lihat perbedaan kredit modal kerja dan rekening koran.

Cara memperbaiki DSCR sebelum mengajukan

1. Lunasi utang kecil berbunga tinggi seperti paylater atau kartu kredit, karena cicilannya memakan ruang DSCR.
2. Perpanjang tenor untuk aset jangka panjang agar cicilan bulanan turun, dengan konsekuensi total bunga lebih besar.
3. Tambah modal sendiri atau uang muka, sehingga plafon yang dibutuhkan lebih kecil.
4. Rapikan pencatatan: omzet yang masuk ke rekening usaha terlihat oleh analis, sedangkan penjualan tunai yang tidak disetor sulit dibuktikan.
5. Pisahkan rekening usaha dan pribadi supaya laba usaha tidak tersamarkan oleh belanja rumah tangga. Risikonya dibahas di panduan pinjaman pribadi untuk usaha.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah bank memakai laba sebelum atau sesudah pajak?

Untuk menilai arus kas, analis biasanya melihat laba setelah semua biaya kas, termasuk pajak yang benar-benar dibayar. Bagi usaha dengan PPh final berdasarkan omzet, pajak itu termasuk biaya kas bulanan.

Saya punya penghasilan lain di luar usaha. Apakah bisa dihitung?

Bisa, bila terbukti, misalnya gaji pasangan yang masuk ke rekening. Bank akan meminta slip gaji atau mutasi rekening. Namun kredit usaha sebaiknya dibayar dari usaha itu sendiri.

Mengapa plafon yang disetujui lebih kecil dari hitungan saya?

Bank mungkin memakai laba yang lebih rendah (karena tidak semua omzet terbukti), target rasio yang lebih ketat, bunga yang lebih tinggi, atau nilai agunan yang membatasi. Tanyakan faktor mana yang membatasi plafon Anda.

Apakah DSCR dipakai untuk KUR?

Penyalur KUR tetap menilai kelayakan usaha dan kemampuan bayar, walaupun metode dan batasnya ditentukan internal. Hitungan DSCR membantu Anda menentukan plafon KUR yang realistis.

Sumber resmi

• OJK — prinsip kehati-hatian perbankan dan perlindungan konsumen
• Sikapi Uangmu OJK — edukasi mengelola utang
• Kemenko Perekonomian — syarat KUR