Simulasi & Checklist Pengajuan
Agunan kredit usaha: berapa nilai sertifikat, BPKB, dan stok yang diakui bank
Jenis agunan kredit usaha, perbedaan nilai pasar dan nilai likuidasi, contoh menghitung plafon dari ruko, kendaraan, dan stok, serta akibat hukum hak tanggungan dan fidusia.
Bank tidak menilai agunan dengan harga pasar, tetapi dengan nilai likuidasi, yaitu perkiraan harga bila agunan harus dijual cepat, lalu sering meminta agunan bernilai lebih besar daripada plafon. Dalam contoh ilustratif di bawah, ruko dengan nilai pasar Rp800 juta diakui sekitar Rp560 juta sebagai nilai likuidasi, dan bila bank meminta cakupan agunan 125% dari plafon, plafon maksimal yang bisa didukung ruko itu sekitar Rp448 juta. Persentase sebenarnya ditetapkan oleh kebijakan dan penilai masing-masing bank.
Panduan ini bagian dari simulasi pinjaman usaha lengkap. Ingat: untuk KUR sampai Rp100 juta, penyalur dilarang meminta agunan tambahan. Lihat panduan KUR 2026.
Jenis agunan dan cara pengikatannya
| Agunan | Lembaga hukum pengikatan | Dasar hukum | Catatan |
|---|---|---|---|
| Tanah dan bangunan bersertifikat (SHM, SHGB) | Hak tanggungan | UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan | Didaftarkan secara elektronik di kantor pertanahan; sertifikat dipegang bank sampai lunas |
| Kendaraan, mesin, peralatan | Jaminan fidusia | UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia | Barang tetap Anda pakai; BPKB atau bukti kepemilikan dipegang kreditur |
| Persediaan barang dan piutang | Jaminan fidusia | UU 42/1999 | Nilai berubah setiap hari; bank meminta laporan berkala |
| Deposito atau tabungan | Gadai atau pemblokiran | Perjanjian dengan bank | Paling mudah dinilai, sering memberi bunga kredit lebih rendah |
| Jaminan pribadi atau perusahaan | Penanggungan (borgtocht) | KUH Perdata | Penjamin ikut bertanggung jawab bila debitur gagal bayar |
Contoh 1: ruko sebagai agunan
Asumsi ilustratif:
- Nilai pasar menurut penilai: Rp800.000.000
- Nilai likuidasi 70% dari nilai pasar: Rp800.000.000 × 70% = Rp560.000.000
- Bank meminta nilai likuidasi minimal 125% dari plafon
Plafon maksimal = Rp560.000.000 ÷ 125% = Rp448.000.000
Jika usaha butuh Rp500 juta, ada tiga jalan: menambah agunan lain, memperkecil plafon, atau mencari skema dengan ketentuan agunan berbeda. Perlu diingat, plafon juga dibatasi oleh kemampuan bayar; agunan besar tidak menggantikan arus kas. Lihat panduan kemampuan bayar.
Contoh 2: kombinasi kendaraan dan stok
Bengkel las (contoh fiktif) mengajukan kredit modal kerja dengan agunan:
| Agunan | Nilai pasar | Persentase yang diakui (ilustratif) | Nilai yang diakui |
|---|---|---|---|
| Mobil pikap 3 tahun | Rp150.000.000 | 60% | Rp90.000.000 |
| Mesin las dan peralatan | Rp80.000.000 | 40% | Rp32.000.000 |
| Stok besi dan plat | Rp100.000.000 | 50% | Rp50.000.000 |
| Total | Rp330.000.000 | Rp172.000.000 |
Dengan cakupan 125%, plafon yang didukung agunan ≈ Rp172.000.000 ÷ 125% = Rp137.600.000.
Mengapa persentasenya berbeda? Kendaraan punya pasar bekas yang ramai, mesin khusus sulit dijual, dan stok bisa berkurang atau rusak. Bank juga memperhitungkan penyusutan selama tenor.
Biaya yang muncul karena agunan
- Appraisal oleh penilai internal bank atau Kantor Jasa Penilai Publik untuk nilai besar
- Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan
- SKMHT dan APHT oleh PPAT, serta pendaftaran hak tanggungan
- Akta dan pendaftaran fidusia oleh notaris
- Asuransi kebakaran untuk bangunan dan asuransi kendaraan
- Roya (penghapusan hak tanggungan) setelah lunas
Masukkan semua biaya ini ke kalkulator biaya awal dan dana bersih, dan baca rincian di biaya kredit di luar bunga.
Akibat hukum yang perlu dipahami sebelum menandatangani
Hak tanggungan. Jika debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek melalui pelelangan umum menurut UU Hak Tanggungan. Lelang biasanya dilakukan lewat KPKNL di bawah DJKN Kementerian Keuangan atau balai lelang swasta. Hasil lelang dipakai untuk melunasi utang; sisanya menjadi hak pemilik.
Fidusia. Barang tetap di tangan Anda, tetapi tidak boleh dijual atau dijaminkan lagi tanpa persetujuan kreditur. Menurut Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 18/PUU-XVII/2019, eksekusi jaminan fidusia tanpa lewat pengadilan hanya dapat dilakukan bila debitur mengakui cidera janji dan menyerahkan barang secara sukarela; jika tidak, kreditur harus menempuh pengadilan.
Agunan milik orang lain. Jika sertifikat atas nama orang tua atau saudara, merekalah yang menandatangani pengikatan dan merekalah yang menanggung risiko kehilangan aset. Pastikan mereka paham dan setuju tanpa tekanan.
Harta bersama. Untuk aset yang diperoleh selama perkawinan, bank biasanya meminta persetujuan pasangan, kecuali ada perjanjian kawin yang memisahkan harta.
Checklist agunan sebelum mengajukan
- Nama di sertifikat atau BPKB sama dengan KTP pemilik, dan pemilik bersedia menandatangani
- Sertifikat sudah dicek tidak sedang dijaminkan, diblokir, atau bersengketa
- PBB atas tanah dan bangunan sudah lunas
- Untuk tanah yang belum bersertifikat, ketahuilah bahwa bank pada umumnya tidak menerima girik atau surat keterangan sebagai agunan hak tanggungan
- Bangunan memiliki izin yang diminta bank, misalnya PBG atau IMB lama
- Anda tahu apa yang terjadi jika kredit tertunggak dan sudah menghitung skenario terburuk
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah satu sertifikat bisa dipakai untuk dua kredit?
Bisa, dengan hak tanggungan peringkat kedua, tetapi banyak bank hanya mau menjadi pemegang peringkat pertama. Lebih umum, bank yang sama menambah plafon dengan agunan yang sudah diikat.
Bagaimana dengan agunan berupa kios di pasar dengan hak pakai?
Hak pakai atau surat izin pemakaian kios dari pengelola pasar biasanya tidak dapat diikat dengan hak tanggungan seperti SHM. Beberapa bank menerimanya sebagai agunan tambahan dengan nilai terbatas; tanyakan langsung.
Kapan sertifikat dikembalikan?
Setelah kredit lunas, bank menerbitkan surat lunas dan surat roya. Roya harus didaftarkan di kantor pertanahan agar hak tanggungan terhapus dari catatan. Simpan bukti pelunasan.
Apakah saya bisa menolak asuransi yang ditunjuk bank?
Bank boleh mensyaratkan asuransi atas agunan. Tanyakan apakah Anda boleh memilih perusahaan asuransi lain yang memenuhi kriteria bank, dan bandingkan preminya.
Sumber resmi
- Kementerian ATR/BPN — layanan hak tanggungan elektronik, pengecekan sertifikat, dan roya
- DJKN Kementerian Keuangan — lelang hak tanggungan melalui KPKNL
- Mahkamah Konstitusi — putusan tentang eksekusi jaminan fidusia
- JDIH BPK — UU Hak Tanggungan dan UU Jaminan Fidusia
